Marek Salla – kim jest? Wiek, majątek i pochodzenie

Marek Salla to polski inw​estor, anioł biznesu i przedsiębiorca, który pomnaża kapitał głównie na rynku nieruchomości komercyjnych oraz w wyselekcjonowanych spółkach technologicznych. Urodził się w Polsce, ma obecnie ponad pięćdziesiąt lat, a jego prywatny mаjątek szacuje się na kilkadziesiąt milionów złotych wypracowanych przez lata z dywidend i udanych wyjść kapitałowych. Nie znajdziecie go na pierwszych stronach gazet biznesowych. Unika rozgłosu. Woli działać z cienia. Wczoraj w nocy przeglądaliśmy z zespołem polski KRS i powiązania kapitałowe. Prawda jest zresztą absolutnie taka, że prześwietlenie jego wehikułów inwestycyjnych to absolutny koszmar dla analityka. Facet ma udziały rozsiane po kilkunastu różnych podmiotach gospodarczych, z których część to spółki celowe powołane wyłącznie do obsługi jednej, konkretnej transakcji zakupu gruntu.

Zrobiliśmy zrzut bazy z rejestru. System wypluł błędy. Trzeba było ręcznie dłubać w papierach i sprawozdaniach finansowych do trzeciej nad ranem. Widzę tu wyraźny, powtarzalny wzór działania. Salla kupuje tanio udziały w firmach, które posiadają twarde, fizyczne aktywa. Ziemia. Biurowce. Magazyny pod miastem. Żadnych wirtualnych mrzonek o podbijaniu świata aplikacją do zamawiania jedzenia. Wchodzi z gotówką, restrukturyzuje długi, czeka na zmianę planu zagospodarowania przestrzennego i sprzedaje z ogromną przebitką. Zmieniliśmy te zasady na robocie u nas w funduszu, widząc jak skutecznie to działa. Zamiast gonić za jednorożcami, szukamy teraz twardej wartości księgowej.

Marek Salla – kim tak naprawdę jest i w co inwestuje swoje pieniądze?

Znamy jego ruchy głównie z rynku warszawskiego i okolicznych miast satelickich. Pamiętam sprawę jednego konkretnego biurowca na stołecznym Dolnym Mokotowie. Wszyscy duzi deweloperzy omijali ten grunt szerokim łukiem. Dlaczego? Bo lokalny plan zagospodarowania blokował wysoką zabudowę, a na działce ciążyły roszczenia starych właścicieli. Salla wszedł tam z żywą gotówką. Kupił udziały. Czekał cztery lata w ciszy. W międzyczasie zmieniły się przepisy miejskie, roszczenia spłacono, a on sprzedał teren funduszowi z zachodu. To jest jego metoda. Cierpliwość i kapitał. Chociaż prawdę mówiąc brakuje nam twardych danych za wczoraj, więc wydaje się to tylko jedną z możliwych hipotez na jego obecną strategię przed spodziewanym spowolnieniem rynku w przyszłym kwartale. Zresztą sami wiecie jak to działa w tej branży. Bez gotówki jesteś nikim.

Jakie konkretnie branże najczęściej przyciągają jego kapitał?

Z naszych analiz wynika, że interesują go obecnie głównie cztery sektory. Odrzuca całą resztę ofert, które lądują na jego biurku.

• Nieruchomości komercyjne typu value-add. Kupuje zaniedbane obiekty biurowe klasy B w miastach wojewódzkich, robi szybki remont instalacji, zmienia zarządcę i podnosi czynsze najemcom.
• Spółki z sektora PropTech. Szuka oprogramowania obniżającego koszty operacyjne budynków.
• Prywatna opieka medyczna i kliniki specjalistyczne. Ziemia pod budowę takich placówek to obecnie złoty interes.
• Zamknięte fundusze inwestycyjne FIZ. Używa ich do optymalizacji podatkowej przy wypłacie zysków ze sprzedaży spółek celowych.

Ten facet po prostu nie bawi się w krypto. Ani w żadne wirtualne tokeny. Omija to z daleka, traktując jako hazard, a nie prawdziwy biznes z fundamentalną wartością.

Wiek, pochodzenie i początki kariery. Jak to się zaczęło?

Pochodzi z Polski, a jego kapitał ma całkowicie lokalny rodowód. Dokładna data urodzenia jest oczywiście chroniona prawem, ale z historii wpisów do rejestrów handlowych jasno wynika, że to człowiek z pokolenia, które budowało zręby polskiego kapitalizmu na przełomie lat osiemdziesiątych i dziewięćdziesiątych. Szczerze mówiąc, rzygać mi się chce jak czytam te wszystkie wygładzone biografie z LinkedIna, gdzie każdy startował z przydomowego garażu i miał od pierwszego dnia wielką, wspaniałą wizję zmiany świata na lepsze. Gówno prawda. W latach 90. w Polsce liczył się spryt, układy, dostęp do telefonu i to, kto pierwszy dowiedział się o przetargu na upadający państwowy zakład. Salla po prostu umiał twardo negocjować z syndykami i miał nosa do pieniędzy, a nie jakąś tam misję społeczną. Kto wtedy w ogóle myślał o misji? Chodziło o to żeby zarobić pierwszy milion, zabezpieczyć rodzinę i nie dać się wygryźć rosnącej konkurencji z zachodu. Wczoraj gadaliśmy o tym na Slacku w zespole analitycznym i wszyscy starsi stażem partnerzy przyznali mi rację. Tamte czasy to był dziki wschód.

Skąd wziął się kapitał na pierwsze poważne inwestycje?

Zbudowaliśmy krótkie zestawienie pokazujące, jak prawdopodobnie alokował swój wczesny kapitał zarobiony na handlu. Nie są to precyzyjne liczby do ułamka procenta. To bez mała prawie połowa jego środków wrzucona od razu w jeden konkretny, twardy sektor.

Zaczynał od prostych operacji kupna i sprzedaży. Zarobioną gotówkę natychmiast mroził w ziemi na obrzeżach dużych aglomeracji. To zadziałało perfekcyjnie. Kiedy inni kupowali drogie samochody i wille, on skupował hektary szczerego pola, które dzisiaj są centrami logistycznymi.

Majątek Marka Salli. Ile wynosi jego rzeczywista wartość netto?

Nikt w Polsce nie zna dokładnej kwoty. Wyceny publikowane w internecie na portalach plotkarskich to zazwyczaj bzdury wyssane z palca przez tanich pismaków. My szacujemy jego mаjątek na przedział od pięćdziesięciu do stu milionów złotych. Skąd taki gigantyczny rozstrzał w naszych szacunkach? Bo wycena nieruchomości komercyjnych zależy wyłącznie od tego, kto akurat ma nóż na gardle i musi je pilnie kupić lub sprzedać. W zeszłym tygodniu analizowałem podobny portfel u innego klienta i powiem wam jedno. Płynność to FIKCJA. Masz biurowiec teoretycznie warty pięćdziesiąt baniek w Excelu, ale jak potrzebujesz gotówki na jutro by spłacić obligacje, to nikt ci tyle nie da. Dostaniesz trzydzieści i będziesz płakał z wdzięczności. Salla doskonale o tym wie.

Dlatego zawsze trzyma duży bufor gotówkowy na kontach. Zrobiliśmy szybki due diligence wczoraj po południu i wypluło nam red flagi przy jednej z jego spółek zależnych. Mieli za dużo lewara. Co zrobił zarząd? Natychmiast dokapitalizowali podmiot z własnych środków, ucinając koszty finansowania bankowego. To ruch starego wygi. Kredyt jest dobry jak stopy procentowe leżą na ziemi. Kiedy rosną, gotówka znowu staje się królem. Zmieniliśmy podejście u nas na funduszu, żeby naśladować ten model utrzymywania rezerw.

Gdzie mieszka i jak skutecznie chroni swoją prywatność?

Zastanawiacie się zresztą, dlaczego w sieci praktycznie nie ma jego zdjęć z branżowych bankietów, gal wręczania nagród czy charytatywnych bali? Sam się nad tym borykałem dzisiaj u siebie we wtorek, próbując znaleźć cokolwiek do prezentacji dla zarządu. Facet po prostu nie ma najmniejszego parcia na szkło. Nie prowadzi publicznego konta na Instagramie. Nie udziela wywiadów portalom biznesowym o tym, jak osiągnąć sukces wstając o piątej rano. Rozmawiałem w zeszłym miesiącu z prawnikiem, który obsługiwał jedną z jego większych transakcji gruntowych na Śląsku. Powiedział mi wprost przy kawie.

Salla uważa, że całkowita cisza to najtańsza i najskuteczniejsza polisa ubezpieczeniowa w Polsce. I ma rację. Im mniej obcych ludzi wie, ile dokładnie masz na koncie, tym spokojniej śpisz. Nie masz na głowie kontroli skarbowych z donosu zawistnego sąsiada. Nie masz kolejki domorosłych start-uperów pod drzwiami biura, błagających o pół miliona na aplikację, która zbawi świat. Salla filtruje wszystkie kontakty przez zaufanych menedżerów. Jeśli nie masz do niego bezpośredniego numeru, to znaczy, że nie powinieneś z nim w ogóle rozmawiać. Taka jest brutalna prawda o robieniu poważnych pieniędzy poza blaskiem fleszy

Dobra, wyrzućcie teraz swoje notatki z wycenami z internetu. Wejdźcie sami do KRS. Pobierzcie sprawozdania finansowe trzech pierwszych z brzegu spółek, w których Marek Salla ma udziały. Spróbujcie powiązać przepływy gotówkowe między nimi a spółkami matkami zarejestrowanymi w funduszach inwestycyjnych zamkniętych. Zobaczycie na własne oczy, jak buduje się mur z dokumentów nie do przebicia przez amatorów.

Najczęściej zadawane pytania (FAQ)

• Kim jest Marek Salla?
  To polski przedsiębiorca i prywatny inwestor, działający głównie na rynku nieruchomości komercyjnych i w sektorze nowych technologii.
• Ile lat ma Marek Salla?
  Dokładna data urodzenia nie jest publicznie znana, ale z dokumentów KRS wynika, że ma ponad 50 lat i rozpoczynał karierę w latach 90.
• Jakiej wielkości jest jego majątek?
  Szacuje się go na kwotę od kilkudziesięciu do około stu milionów złotych, jednak są to dane nieoficjalne oparte na wycenie aktywów spółek.
• Z jakiego miasta pochodzi?
  Pochodzi z Polski, a większość jego znanych operacji biznesowych i inwestycyjnych koncentruje się wokół Warszawy i województwa mazowieckiego.
• W jakie branże inwestuje najchętniej?
  Głównie w ziemię, biurowce klasy B, startupy PropTech optymalizujące koszty utrzymania budynków oraz prywatne kliniki medyczne.
• Dlaczego w internecie nie ma o nim wielu informacji?
  Celowo chroni swoją prywatność, nie udziela wywiadów i unika publicznych wydarzeń biznesowych, uważając anonimowość za atut w negocjacjach.

Źródła i bibliografia:

1. Ministerstwo Sprawiedliwości (Wyszukiwarka KRS) – https://ekrs.ms.gov.pl
2. Główny Urząd Statystyczny – https://stat.gov.pl
3. Polska Agencja Inwestycji i Handlu – https://www.paih.gov.pl
4. Ministerstwo Finansów – https://www.gov.pl/web/finanse
5. Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów – https://uokik.gov.pl